莆田樓市大降？不是真跌是假摔

2012開年，市區某樓盤開盤依然吸引了不少看房者到現場

海都網—海峽都市報訊(海都網記者 洪德木)核心提示：2012年開年，莆田樓市似乎略顯沉靜，莆田人的普遍反應就十二個字：有優惠，抓緊買;沒實惠，繼續看。郭氏集團董事長郭加迪在接受記者采訪時說，現在的購房者顯得很理性，心里有自己的一筆精明賬，雖然調控持續，但如果有合適的價格，產品質量以及地理位置符合心理預期的話，還是會毫不猶豫地出手。縱觀全國市場，房價下降已經是不可否認的趨勢，那么，莆田市場是否也將引發降價潮?莆田房價的底線又在哪里?未來房價走勢是漲是跌?

市樓 新推房源紛紛低價開盤

2011年12月之前，雖然說全國部分城市房價在暗降，5月的深圳、7月的通州以及10月的上海，都能讓購房者感受到降價氣息，但莆田市場上還只是在捕風捉影地議論，并未出現極大的浮動。繼萬達·中央華城一期以起價6800元/㎡開盤之后，12月中旬，一則“三迪·木蘭楓丹驚爆低價房，內部員工4888元/㎡起價，購房者只需交付1000元現金并加入三迪會，在享受開盤優惠基礎上，每平方米再減去100元”的信息開始引爆莆田樓市。

記者走訪木蘭楓丹位于最佳西方恒豐酒店的銷售中心，木蘭楓丹銷售經理何軍告訴記者，信息一經宣傳，每天都有不少的看房者前來咨詢，他們表現出對樓盤很高的興趣;時隔不久，“正榮·御品蘭灣二期5988元/㎡起接受全城預約”的信息同樣成了眾多買房者關注的焦點。而據莆田房地產管理信息網資料登載，在2011年8月份，御品蘭灣一期登記最低價格為6835元/㎡，成交均價為7935元/㎡，12月份低價推盤使得正榮·御品蘭灣在今年1月1日開盤時引來了不少購房者排隊搶購;在2011年12月份，另一個讓莆田市民興奮的信息是“擁有19萬㎡純英倫別墅社區的歐氏領秀12月31日特推出G5御景高層5席4788元/㎡起的特惠房，同時還附贈18㎡超值空間”。官方資料登載，在11月份，歐氏領秀住宅登記的最低價格為6504元/㎡，因此，此次4788元/㎡起的特惠房雖然僅有5套，但似乎給市場傳遞出一個信號，莆田樓市房價隱隱約約在透露出松動的跡象;與此同時，仙游縣樓盤也似乎隨著這場“低價開盤”的氣息聞風而動，其位于城市發展戰略中心的鯉北區域核心的安特·豪景園三期11樓也將于2012年1月1日正式開盤，樓盤起價為3588元/㎡。與此價格形成鮮明對比的是，在仙游縣官方網站——仙游房地產信息網中登載，安特·豪景園12月份價格備案為：最低價為5173元/㎡，兩者相差1585元/㎡，價格回落之大，讓仙游縣購房者為之心動。

買家 低價開盤只是個噱頭!

在現如今的莆田樓市，開發商低價開盤開始受到了越來越多購房者乃至業內人士的關注，是作為噱頭炒作房源，還是正在預示著莆田房價將進入下一輪的下行通道?抑或是在年底作為優惠產品回饋給廣大購房者?購房者以及開發商各有陳詞。

面對著越來越多的購房優惠廣告，一直處于觀望狀態下的葉先生很是興奮，但在參觀完市區的某樓盤后，他卻感到“很受傷”，他說：“之前聽到有這么低的價格時非常高興，因為本身購房的預算并不是很高，一看到廣告，自己粗略地估算下，覺得還是挺合算的，也剛好夠得上首付，頓時感到買房有望啦。沒想到一到售樓處，售樓小姐就跟我說，那些低價的房源都已經賣完了，剩下的房源跟原來的價格差不多。這不是明擺著炒作嘛?！?/P>

在這次的“低價開盤”氛圍中，看房者李小姐也感到“很郁悶”，“看到廣告說起價這么低，原本我還以為在春節前把房子確定下來有希望了呢，沒想到又失望了一次。每到一個售樓處問，總會聽說這么低價格的房子就只有一套，而且已經沒有了，著實讓人有種被騙的感覺?！?/P>

而另據一位不愿具名的業內人士透露，在現在市場低迷的時候，開發商有可能又玩起了“起價”跟“均價”的文字游戲。所謂起價，從住房來說一般就是最便宜的底層，或者就是綜合條件最差的房子。而被開發商用來做起價的房子一般很難滿足大多數人的需求，而且數量非常少，市民很少能夠買到，更多是被開發商作為炒作的一種宣傳手段。在市場不好的時候，大部分開發商會用低起價作為噱頭來勾起購房者的購房沖動，從而營造出一種看房者眾多的景象，實際上，除卻起價較低或者是作為優惠房的那幾套，其他房源未必便宜多少。這位業內人士同時也建議看房者，在選房時，應根據自己的意愿以及要求購房，不要因為樓盤起價低就認為開盤均價也肯定會低，從而被開發商的營銷策略誤導。

后市 莆田市場未到底線

在經歷了一陣“起價破‘5’，低價開盤”短暫的狂熱之后，莆田樓市又陷入了以往的觀望狀態，低價樓盤是有，但不多，而博弈下的看房者更顯得越來越理性，并沒有因為某樓盤起價低而買了高價格的房子。據莆田房地產管理信息網登載，在近期開盤的某樓盤中，2011年12月整月僅銷售16套，甚至還未到總推出房源的1/10。

一位房地產企業老總在一次公司內部總結會議上肯定地表示，2012年，房價肯定會降，至于降到哪個底線很難說，但現在的市場狀況遠還未及底線。同時，在記者的采訪中，另一位具有十幾年房地產從業經驗的業內分析人士從房地產企業本身的角度分析本地的市場狀況，他認為，在伴隨著調控的持續深入以及房地產開發貸難以申請得到時，那些擁有多個項目樓盤的企業或者是單個項目但前期沒有充分準備好的企業可能會先堅持不住，首先表現在資金運作上支持不住，在這種特殊狀況下，項目開工了無法停下來，需要大量的資金投入運作。項目未動工的，也因為在土地拍賣時的約束條件而需要盡快動工，如若延續動工，有可能面臨著土地被收回的風險，因此，必須要有大量的資金投入到項目的開發運營當中，而在各種融資渠道趨緊的環境下，需要“以價換量”的原始形式獲得資金上的補充，因此，部分房源甚至是整個項目降價銷售以換來項目持續開發所需要的資金，是開發商能夠安全走穩的一個策略。

另外一方面，對于什么樣的價格才會是莆田房價的底線，什么時候出手買房才合適，此分析人士認為，考慮房價底線并沒有科學的計算方法，但是用拿地成本、建安成本以及各種稅費相加起來的算法計算，也能大略估算出房價底線值。而據他給出的參考，在莆田房地產市場上，前幾年拿地的成本大約為每平方米2000元左右。當然，對于剛需一族，他同時也強調，剛需買房并不存在“房價底線”一詞，只要市場上有合適的房源、合理的價格區位以及空間位置，就可以選擇結束觀望而入手樓市，因為不管房價是漲還是跌，房子都是必需品。而從整個城市的發展分析，莆田城市的發展還遠遠未及周邊城市，特別是房價，還遠遠地落后于周邊城市，因此從長遠看，在這一輪調控達到效果后，莆田樓市也將會迎來新一輪的上漲周期，客觀地說，現在只是因為政策的影響而放慢升值速度而已。