福莆寧同城化 莆田樓市或迎質的飛躍

N本報記者 洪德木

核心提示：3月21日，《構建福州大都市區、推進福莆寧同城化發展框架協議》在福州正式簽訂，《框架協議》明確了福州、莆田、寧德三市在構建福州大都市區、推進福莆寧同城化發展方面的基本原則、發展目標、發展規劃，共同推進的主要事項以及保障機制，根據協議提出的發展目標，至2015年，福州大都市區框架要基本形成，福莆寧同城化初步實現。莆田市委副書記、市長粱建勇在發言中指出，三市要強化規劃對接，特別是做好福莆兩市連接帶的規劃，將連接區域打造成同城化的一個亮點，并促進莆田城鄉一體化綜合改革試點工作開展。

規劃先行 促進福莆寧同城化集聚發展

在高速發展的信息化時代，城市間的人際交往、資源互補已經日益頻繁，作為一個城市提升自身發展的一個有效途徑，相鄰城市間的同城化發展則顯得尤為重要，縱觀國內各大城市的發展脈絡，不論是處于不同省份城市間的“長三角經濟圈”、“珠三角經濟圈”，還是在同一個省級區域提升出來的“長株潭城市群”、“廈漳泉城市群”，其資源共享、優勢互補、高效的統籌協調機制、明確的產業分工協作體系等同城化特點早已成為全國重要的經濟增長極。

“廈門和福州是福建省兩個重要的中心城市，廈門由于特區的因素集聚了大量的有效資源，引領著閩南一帶的發展；而作為省會城市的福州，經濟資源、文化資源則在逐漸輻射到了閩中、閩東一帶。在福建，‘廈漳泉同城化’以及‘福莆寧同城化’的提出，能夠把廈門、福州這兩個中心城市的經濟優勢輻射到周邊城市，實現共同發展的有利局面?！本鸥枞f派（中國）地產機構董事長劉波在接受記者采訪時談到，早在去年，“福莆寧同城化”概念已經有了雛形，在今年1月10日的省政協十屆五次會議上，就有政協委員提案建議福州、莆田、寧德在基礎設施一體化、產業結構協調化、市場一體化、生態環境保護和行政管理協商化等方面可加快同城化整合，而這次的《框架協議》的簽訂更是讓“福莆寧同城化”概念更加清晰化，并且由此提上議事日程。

記者也于近日從市城鄉規劃局了解到，為了順應這次城市發展機遇，主動對接福州大都市區，促進福莆寧同城化集聚發展，市規劃局在結合莆田城市發展的現狀條件，將莆田市域空間發展結構確定為“三軸、兩帶、三城、六區”。其中“三軸”分別指沈海整合發展軸、灣區戰略預留軸、內陸聚合發展軸；“兩帶”指湄永發展帶和興尤發展帶。通過“三軸、兩帶”構建市域開放的空間結構，由此成為莆田未來市域空間整合與區域聯動發展的重點方向。將莆田市域交通規劃為“三縱兩橫”的高速路網、“一縱三橫”的鐵路網布局以及形成以湄州灣北岸秀嶼、東吳兩大港區為主，興化灣南岸港區為支撐，三江口、楓亭、湄洲島等中小港區為補充的多功能、綜合性港口，城區空間結構為形成以莆田主城為核心、濱海城區為副中心，多片區帶狀延展的城市空間結構，從而在未來的“福莆寧同城化”進程中，更好地融入到各項總體規劃中。

“從國際環灣地區，以及相鄰的廈漳泉都市區的發展經驗來看，便捷的交通聯系是支撐環灣地區發展和綜合功能提升的重要設施保障。因此，為強化莆田與周邊環灣地區的交通聯系，可預留聯系湄洲灣和興化灣南北岸的灣區高速公路通道，以支撐環灣地區城鎮、產業發展，從而大大地提升了灣區發展水平，灣區高速興化灣、湄洲灣段跨海通道建議采用隧道形式，避免對航道產生不良影響。”在就交通方面如何有效銜接“福莆寧同城化”進程時，市城鄉規劃局規劃編制科科長林遠程建議道，莆田要融入“福莆寧同城化”發展，湄洲灣可以是鋪墊。目前，湄洲灣開發條件較為成熟，應整合湄洲灣南北岸空間資源，促進臨港重化工業、船舶制造業的進一步集聚發展；強化臨港地區城鎮和港區服務設施建設，建設臨港新城，提高社會服務興化灣的發展是重點區域。

共舞樓市 “同城化”演繹莆田樓市產業升級

據了解，在本次簽訂的《框架協議》中明確指出，“福莆寧同城化”將基本實現三個城市中的軌道交通、高速路網、快速通道等有效對接，形成一小時同城化交通網?！敖煌〞r間的縮短以及政府有效的城市規劃，將會使莆田的城市投資環境提升到一個新的檔次，在未來的城市競爭中，能夠更有效地吸引大型企業進駐，這從近日保利集團與涵江區委合作共同開發建設莆田興化灣南岸涵江港項目以及另外一些大型項目正在積極地洽談之中可見一斑?！逼翁飳W院環境與生命科學系教授傅文杰在談到“福莆寧同城化”對莆田城市的影響時認為，“同城化”概念的日益清晰，城市規劃中的輕軌、地鐵等基礎設施若能夠很好地執行到位，將進一步縮短了三個城市間的距離，加快了城市間人才交流與流動的頻率，同時也因為大型企業的不斷進駐，城市中就業崗位也將會逐漸增多，能夠更好地吸引了一批批優秀人才“孔雀東南飛”，這些優秀人才的到來，提高了莆田樓市的購房需求，從而大大地改變了莆田城市房地產市場主要以本地人消費為主的狀況，在未來，置業在莆田、工作在福州或者是工作在莆田、置業在福州，將會是同城化城市中的重要趨勢，這對于城市的區域發展、人才的交流也將會有很大的促進作用。

對于“福莆寧同城化”概念的提出，正榮(莆田)置業發展有限公司營銷總監林志敏形象地用“熱水與冷水”比喻道，三個城市融合在一起，正如一杯熱水與一杯冷水相互融合成溫水一樣，三個城市在就業市場、人才市場、城市建設等方面形成優勢互補，進一步縮短三個城市之間的距離。同時也因為福州城區土地資源的稀缺以及拿地成本較高等因素，在未來的房地產市場發展中，由于輻射效應，更多的房企將會在莆田開拓新的市場，并且由于“福莆寧同城化”的積極促進，將大大地提高了開發商的資源整合能力，加快了開發商在新市場的房地產開發周期，從而形成有效的良性循環。

對于傳統意義上區域性極強的房地產行業而言，在以往，莆田城市的樓市發展往往只是依靠本地房地產企業的“自給自足”，使得本地居民購房只能在本地開發商所提供的產品中選擇?！皩τ谄翁锉镜氐拈_發商來說，‘福莆寧同城化’概念的提出對他們既是一種機遇也是一種挑戰。”文獻步行街商業運營管理公司營銷總監金永恒表示，同城化進程的加快，將會使城市與城市之間由相互競爭轉化為相互合作，政府也將會在招商引資、資源調配等方面統籌考慮大城區全局，屆時，作為招商引資的有效途徑之一，大量外地房企也將會涌入莆田進行城市開發，使得莆田城市的房地產市場在企業和開發區域上不再僅僅只是局限于現在形式，外來房企成熟的開發經驗等方面將大大地提升了本地房地產市場的產品品質，而外來人口的消費理念也在無形之中促進了本地商業地產市場品質的升級與改造，這對于本地的房地產企業來說，將會面臨著前所未有的挑戰，“當然，對于部分有實力的房地產企業來說，這反而是一種機遇，在面臨著外地房企的挑戰中，顯示出其成熟的運作管理經驗。”

城市思考 樓市同城化并非一朝一夕

在采訪中，在回答福莆寧同城化對莆田房地產市場的影響這一問題時，大部分業內人士均表示“在近期，影響不大”。

對于區域性極強的房地產市場來說，居民的購房習慣與購房行為主要還是以就近原則為主，在近期，即使是福廈動車能夠把莆田和福州的城市距離拉近，但這并沒有影響到兩地區城市居民的購房習慣，他們依然是選擇在本城市買房置業。“這很大的一部分原因是，在現如今的兩地城市距離當中，房地產市場之間并未有同城化的跡象，在城市與城市的交流之間并未形成很好的互動?！备＝ㄈf德榮房地產開發有限公司策劃總監陳少榮表示，一個城區居民能夠很好地融合與交流，在交通方面需要有極大的便利條件，福州、莆田、寧德三個城市不像廈門、漳州、泉州三城市之間那樣空間距離較短，這對于消費者出手購買同城化之間的三座城市的樓市產品將會是一大阻礙，“在莆田本地，城市居民還是習慣居住在城區，而在福州，即使居民有向外買房置業的行為，他們的首選目標也會是其他八縣城市。”這就需要政府在城市的基礎建設上有良好的規劃以及有效的執行力。

另外一方面，與廈漳泉同屬閩南文化不同，福莆寧同城化進程中，還要克服的是文化認同的障礙。莆田屬于莆仙文化，這是一個非常獨特的文化區域，它的宗教理念、文化信仰等文化的所有行為都跟福州完全不是一回事，莆田市民回鄉置業情節的根深蒂固以及城市的認同感將會影響到城市居民的買房置業行為，“在福州，買房在金山，本地市民可能會覺得還是居住在市區，但在莆田，這樣的距離差距，大部分的本地居民可能會覺得這是居住在農村?！逼翁锓康禺a市場業內人士林先生這樣分析到，因此，在未來外地房企進駐莆田進行樓盤營銷時，需要很好的了解莆田本地居民的購房心理，達到文化上的認同感才能更好地實現樓市的同城化。