莆田樓市：穩價才是硬道理

N本報記者 洪德木

核心提示：伴隨著一波波樓市熱潮，莆田本地樓市銷售狀況大大地表現出了“紅五月”的火熱場景，在實際市場中，似乎一掃過去的那種低迷態勢，不管是成交量還是成交價格，在一片盼跌當中悄然而漲，牽動著每一個等待入市的消費者的神經，出手還是再等一段時間？未等正在猶豫的消費者反應過來，全市的樓盤均價已從兩個月前的6321元/㎡躍升至7227元/㎡，難道莆田樓市的“抄底期”就這么過了嗎？

市場

優惠少了均價高了

“雖然說我們項目推出部分價位較低的特價房，但根據我們內部的定價策略，接下來推出的房源將會在原來價格的基礎上有所上調，但以目前的市場狀況分析，還只能是微漲。”走訪中，城廂區某樓盤銷售經理對于即將推向市場的自身項目自然要“看多”，在全國大部分城市房價持續回落的大環境下，“微漲”兩個字引起了記者的興趣。對此，這位銷售經理談道，“根據建設進度，接下來要公開的房源其實在早之前就可以公開了，但是今年的市場又跟幾年前不一樣，宏觀調控不可能會放松，因此捂著等大漲的時代已經過去了，現在最重要的是找到一個合適的時間點，以合適的方式把房源推向市場，同時，我們也注意到，從5月份開始直至6月份，市場所呈現出來的火熱情況恰恰能夠激發出消費者的購買欲望，因此，這個時候是將新產品推向市場的一個極好時間點，新品會在原來價格的基礎上微漲，具體漲多少還得看實際的房源。”而在距離此樓盤不遠的另一個項目售樓部，記者注意到，此前長時間立于售樓部門前的購房有優惠的大型拱門已經換了下來。“每平方米優惠300元的情況已經沒有了，有其他優惠情況的話，我們會及時對外公布的。”當記者問及是否會有其他購房優惠時，售樓部的一位工作人員這樣解釋。

走訪中，記者發現，五一期間開盤的部分樓盤項目，在經過還不到一個月的時間里，優惠幅度已經大大降低了，而在最近開盤的幾個項目中，與年初的市場相比，不管是均價還是起價，都開始有了較大的上漲，在5月份開盤的房源中，幾乎找不到“4”字開頭的起價，即使是在年初低價開盤的樓盤，其均價也已經由當初的“5”字開頭回升到了“6”字開頭。而在開盤時間點距離最近的市中心某樓盤中，雖說起價低于7000元/㎡，但根據官方備案數據顯示，其樓盤均價也已經高達7983元/㎡。“從市場發展看，現在再回到年初的低價水平是不可能的，雖然不同的樓盤因為位置及其配套等因素，在價格上不具有可比性，但樓盤定價的一個重要參考標準就是市場環境，5月份在本地是一個銷售旺季，市場逐漸好轉，因此推向市場的樓盤定價較之前有所上漲也很正常。”對于漲價，莆田房地產業內人士林先生如此分析。

根據每日監測的樓盤成交記錄數據統計顯示，在5月份過去的三周中，全市樓盤成交均價均處于7000元/㎡上方，分別為7409元/㎡、7106元/㎡和7227元/㎡，另據市住建局官方數據顯示，從3月份開始，全市樓盤均價持續走高，截至記者發稿時，其網站登載的5月份全市樓盤均價為7227元/㎡，創自去年5月份之后一年以來的房價新高。“以專業的眼光看，5月份處于銷售旺季，房價稍微走高是很正常的，因此，現在是否已經過了房價筑底期，暫時還很難判斷，但從長遠來看，‘穩步上升’將是本地市場未來的發展局勢。”福州原創投資顧問有限公司總經理李菊對此這樣表示。

政策

Hold住了大城市三四線城市還要升？

4月19日，莆田市調整普通商品住房標準，給剛需購房帶來極大的支持；5月21日，莆田市開始調整市住房公積金貸款最高額度與繳存限高保低標準，緩解了一部分資金不寬裕的買房者的貸款需求；而這一系列微調政策正好給更早之前的低迷市場帶來一些暖風，“從現實市場層面上看，現在的莆田房價遠遠高于最近出臺的莆田商品房住房標準規定的房價，而公積金的繳存范圍更是有限，因此，最近的系列政策對莆田整體樓市影響有限，相對來說，影響較深的則是城市居民的購房心理預期”。對于最近本地樓市政策的影響，業內人士陳先生表示，政策對于市場預期是利好，這無疑是給市場打了一劑強心針，雖然抑制投資的宏觀政策不會改變，但最近各個地方都在進行政策預調微調，對于上漲過快的城市能夠很好地加快房價“合理回歸”，而對于發展潛力以及發展后勁極大的三四線城市，則會產生“穩步上升”的健康疏導作用。

后市

暴漲不再來配套升級才能“穩價”

在莆田本地，系列的微調政策出臺，重在鼓勵剛需購房，而剛需持續入市勢必會帶來成交量的上升，部分開發商在看到成交量提升時，或許在定價策略上會顯得更加主動，在市場上“買漲不買跌”的心理預期下，無意間也會促進房價的走高。“從長遠看，莆田本地樓市均價或將會開始出現猶如股票曲線的走勢，不可能在短時間內暴漲，也不可能在短時間內暴跌，取而代之的是‘穩步上升’的發展態勢。”對于政策影響后市，業內人士陳先生說。

采訪中，記者也了解到，部分樓盤也并不只是因為處于銷售旺季而出現價格漲幅，在市場起伏期，有部分開發商則是在配套上面做足工夫，不管是房子外立面，還是智能化配套以及園林景觀，都在加大投入成本進行改造。“這次開盤價格將有所上升，一部分原因也是因為我們在小區配套方面投入了更多的成本進行升級，從目前意向登記來看，即使是價格有所微漲，但購房者還是很樂意接受這樣的價格區位。”一位準備最近開盤的樓盤銷售經理在接受采訪時這樣談道。

與此同時，在市場回暖，本地房價或將持續上升的5月，部分選擇觀望的消費者也漸漸迷茫了，到底什么時候出手買房才是最合適的？如果現在不買的話，接下來是否會繼續上漲呢？對此，記者采訪了專注于研究樓市的業內分析人士陳先生。“樓市可能永遠都火不起來了。”陳先生表示，從2010年開始的持續調控不同于以往，這波調控力度前所未有，可以看出政府調控房價的決心下得很大。即使是達到了“合理回歸”的目的之后，也不可能再出現以往的暴漲情況，因此，在目前的大環境下，房價出現大的反彈基本上沒有，所以對于購房者來說機會還是比較多的。陳先生建議，購房者買房時不應迷信某個專家說哪一個點，重要的是看產品的品質、性價比，以及自身的住房需求，只要是看中的某個房子在某個階段出現一個底部，并且價格可以接受，此時購房者就可以抓住時間，適時出手。