房住不炒因城施策仍是地產調控主基調

近一段時間以來，關于房地產調控是否會放松引起廣泛關注，支持放松的出發點是認為穩增長尚需地產發力，反對放松的主要是看到下半年以來房地產調控在逐步加碼。綜合看，當前“房住不炒”仍是主基調，疊加7月底政治局會議明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這就意味著房地產調控總體仍是從緊。但考慮到經濟下行壓力確實較大，接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎上會適度加大主動權。

分析今年以來經濟增長現狀不難發現，房地產投資持續保持高位是為數不多的亮點。數據顯示，今年1-10月我國房地產投資累計同比增速為10.3%，增速較1-9月下滑0.2個百分點，高于去年同期的9.7%，剔除土地購置費的地產投資增速也繼續走高。往后看，隨著在建樓盤陸續竣工、房地產融資逐步收緊以及居民“搶貸款”的消退，后續地產投資將逐步回落，但預計韌性仍會比較強，主因有四：其一，庫存端來看，房地產庫存處于低位，房價不存在大幅波動的基礎，未來有望維持穩定，進而支撐房地產投資。其二，需求端來看，穩定的城市化進程和家庭規模小型化支撐房地產內在需求。其三，金融端來看，房貸利率整體小幅上行，中期維穩，不會對房地產市場造成過大打壓。其四，供給端來看，融資收緊和土地供應增速下降的緊平衡，疊加地方政府尚離不開土地財政，地價房價有望維持穩定，支撐房地產投資穩中緩降。由此來看，房地產有望繼續成為明年我國經濟增長的有力支撐。

此外，根據央行11月20日的最新報價，作為房貸利率的參考利率5年期以上LPR利率，較10月份下調了5個基點，有觀點認為這是地產放松的一個信號。事實上，房貸利率取決于LPR基礎上實際加點變化，具體效果還是取決于地方政府調控態度。在加點幅度保持平穩情況下，最低房貸利率下降幅度預計較小，疊加房貸額度仍受較大管控，實際房貸利率的真實下降幅度應會比較有限。

事實上，回看過去三年來我國這輪房地產調控，關鍵詞就是“房住不炒”、因城施策和長效機制。所謂“房住不炒”，主因是過去幾年來我國房價一路上漲，居民持續加杠桿且購房抵押率不斷上行；所謂因城施策，出發點還是我國區域之間經濟發展情況差異較大，搞全國一盤棋的調控不盡合理；所謂長效機制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

從這幾年的實際調控來看，不同時期對這三大關鍵詞會有不同側重。2016年“930”房地產調控開始以來，穩住房價是焦點，“房住不炒”也因此成為重心；時至當前，房價已經總體趨降，鑒于內外不確定因素開始沖擊經濟，在堅持“房住不炒”底線之下，因城施策有望成為主抓手。相比之下，加快推進我國房地產市場長效機制建設則會一直貫穿本輪調控周期。由此來看，因城施策將成為地產調控的一大方向。