他比孫宏斌還激進 凈負債率408%的泰禾在豪賭什么？

3000億元銷售額是晉升一線房企必備的條件，碧桂園、恒大、萬科都已晉升這一級別。 

今年，一家閩系地產(chǎn)公司也給自己制定了這樣的目標，它就是泰禾集團。據(jù)界面新聞報道，泰禾內(nèi)部人士稱，董事長黃其森今年給泰禾內(nèi)部下達的業(yè)績目標是3000億元銷售額。 

要知道泰禾在2016年全年實現(xiàn)的銷售額剛剛突破400億元。而一直想要躋身一線房企的融創(chuàng)中國，制定的2017年銷售目標也不過就是2100億元，后來在中期業(yè)績發(fā)布會上將銷售目標調(diào)至3000億元。看來在制定業(yè)績目標上，黃其森比孫宏斌激進。 

在凈負債率上，泰禾在房企中也算是比較高的。2017年上半年的房企凈負債率，融創(chuàng)高達260%，恒大240%，富力193%，金地41%，碧桂園38%，萬科20%，中海16%…… 

而泰禾的凈負債率是344%。這里說的不是資產(chǎn)負債率，是凈負債率。凈負債率是在考慮企業(yè)負債構(gòu)成、自由現(xiàn)金流等指標的基礎(chǔ)上評估財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。具體公式為：凈負債率＝（長短期借款 – 現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物）÷ 股東權(quán)益。 

泰禾的具體數(shù)據(jù)為：（負債總計1070億-現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物137億）/（股東權(quán)益228億）=408%。 

都說富貴險中求，高負債率走規(guī)模化擴張的鼻祖——恒大，用高負債換來的土地儲備，抓住了中國房地產(chǎn)的黃金20年，換來了今天的龍頭地位。 

今年5月，恒大發(fā)公告稱將在今年償還70%的永續(xù)債，搖身一變從高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”的代表向低負債、低杠桿、低成本、高利潤的“三低一高”轉(zhuǎn)型。 

雖然眾多房企都在學習恒大的規(guī)模化擴張，但顯然不是所有高負債的房企都會成為恒大，泰禾的豪賭會換來什么？ 

泰禾公布截止2017年上半年已獲得的銀行授信總額為 775.35 億元，已使用銀行授信為 295.93 億元，償還銀行貸款約 14 億元。在銀行授信方面，泰禾還有一定的借款空間，但泰禾沒有大型房企的低成本融資優(yōu)勢。 

泰禾主要賣什么？院子！主打中式院落的別墅類住宅，比如杭州院子、福州院子、上海院子…… 

泰禾的住宅地產(chǎn)以“大院”系列為核心品牌，商業(yè)地產(chǎn)以“泰禾廣場”“泰禾新天地”“中央廣場”為核心品牌。 

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》泰禾排在第26位，1至8月的銷售額是448.5億元，超過去年全年。 

不過，泰禾難以在今年做到3000億的銷售額，打破碧桂園去年從1400億銷售額猛增到3000億銷售額的“銷售奇跡”。 

兩三年前，泰禾還是一個名不見經(jīng)傳的企業(yè)，但是從2013年開始到2014年兩年間，泰禾花了350億元高價拿地，甚至不惜血本接連拿下地王，2015年，泰禾斥57億元巨資拍得深圳2塊地，樓面地價高達8萬元，刷新全國地王紀錄。 

2016年開始，泰禾也同其他房企一樣嘗試用收購、并購的方式進行土地儲備，2017年上半年這一變化更加明顯。上半年泰禾新獲取的11個項目中，僅有一個項目為招拍掛項目，其余皆以收購方式完成。泰禾上半年560萬平方米的項目建面，其中519萬平米是通過收購方式取得。 

8月30日，泰禾集團公布了2017年上半年業(yè)績，報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)銷售收入81.12億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積45.74萬平方米，其中住宅地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入59.50億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積35.45億平方米；商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入21.62億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積10.28萬平方米。