莆田小區(qū)物業(yè)遭遇“成長(zhǎng)的煩惱”（2）

【調(diào)查】物業(yè)費(fèi)征收 業(yè)主與物管的主要矛盾

據(jù)統(tǒng)計(jì)，很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳率一般在70%左右，低的甚至不到50%;業(yè)主與物管之間的矛盾從拒交物業(yè)費(fèi)開(kāi)始，惡性鏈條也由此結(jié)成

其實(shí)，像信輝豪園E區(qū)遭遇的情況，莆田不少小區(qū)都出現(xiàn)過(guò)，荔景廣場(chǎng)小區(qū)、秀水華庭小區(qū)、漢庭花園小區(qū)等都曾頻繁更換小區(qū)物業(yè)。而小區(qū)業(yè)主與物管之間關(guān)于物業(yè)費(fèi)收繳、物管服務(wù)質(zhì)量等方面的矛盾與糾紛，更是經(jīng)常見(jiàn)諸各個(gè)居民小區(qū)。

南園第十二小區(qū)也是一個(gè)被棄管的“孤兒”。這個(gè)共有140多戶(hù)住戶(hù)的老舊小區(qū)，從2001年開(kāi)始實(shí)行門(mén)房管理，但在2006年年初，由于小區(qū)部分住戶(hù)拒交管理費(fèi)，保安撤走了。其后3年時(shí)間，小區(qū)一直處于“無(wú)保”狀態(tài)。2009年，在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)介入下，小區(qū)恢復(fù)了門(mén)房管理。然而，從今年元旦起，該小區(qū)的保安又集體“蒸發(fā)”了，因?yàn)樾^(qū)的部分住戶(hù)不交管理費(fèi)。

漢庭花園B區(qū)在今年初迎來(lái)了新的物業(yè)后也出現(xiàn)了爭(zhēng)議。因?yàn)樾乱粚脴I(yè)委會(huì)與新物業(yè)在沒(méi)有事先征得2/3以上業(yè)主同意的情況下，就決定對(duì)小區(qū)內(nèi)老化的監(jiān)控設(shè)備、水管網(wǎng)、公用電網(wǎng)、路面綠化等實(shí)施“手術(shù)”，這引來(lái)了很多住戶(hù)的不滿。他們多次向有關(guān)部門(mén)反映此事，最后，小區(qū)方面不得不暫停已經(jīng)啟動(dòng)的上述改造項(xiàng)目。新物業(yè)目前還沒(méi)滿三個(gè)月的試用期，一些業(yè)主表示他們并不滿意物業(yè)的管理。

采訪中，記者了解到，目前，很多小區(qū)業(yè)主與物管的矛盾體現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)的征收上，大部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率都不高。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳率一般在70%左右，低的甚至不到50%。在一些老小區(qū)中，一些住戶(hù)長(zhǎng)期只交衛(wèi)生費(fèi)而不愿交納物業(yè)費(fèi)。

“物業(yè)這活真難干，居民有著太多的不理解。”大嘉物業(yè)公司的劉經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在很多物業(yè)公司都碰到物業(yè)費(fèi)收繳率低，公司運(yùn)營(yíng)入不敷出，以及從業(yè)人員待遇低、招聘難等問(wèn)題，這影響了物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也加劇了業(yè)主與物管之間的矛盾。

“物業(yè)公司服務(wù)不好，居民就不交納物業(yè)費(fèi);居民不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就不好好服務(wù)。”如今，這種被人稱(chēng)為“物業(yè)之殤”的死結(jié)在越來(lái)越多的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。業(yè)主與物管之間的矛盾從拒交物業(yè)費(fèi)開(kāi)始，導(dǎo)致越來(lái)越多的小區(qū)被棄管，惡性鏈條也由此結(jié)成。

【建議】物業(yè)與業(yè)主 雙方多一點(diǎn)溝通

物業(yè)是為業(yè)主服務(wù)的，但服務(wù)不可能是義務(wù)的;業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)，也有及時(shí)交費(fèi)的義務(wù);有了相互理解和支持，小區(qū)的生活才會(huì)變得更美好

目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要一部分，在社區(qū)服務(wù)方面也扮演著十分重要的角色。市住建局物業(yè)科謝國(guó)珍科長(zhǎng)坦言，由于起步晚、條件差、意識(shí)不強(qiáng)及相關(guān)法律法規(guī)滯后，物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制還不夠健全等因素，目前，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也遇到了不少問(wèn)題：

其一，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，物業(yè)服務(wù)不到位。一些開(kāi)發(fā)商為了保證樓盤(pán)的銷(xiāo)售，往往夸大其詞，對(duì)物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)商的宣傳相差甚遠(yuǎn)，就以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為發(fā)泄對(duì)象，拒繳或少繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另外，有些建筑工程遺留問(wèn)題多，直接造成物業(yè)服務(wù)先天不足，無(wú)法保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難。

其二，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，服務(wù)質(zhì)量提升難。由于莆田市新建項(xiàng)目前期物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)工作還不規(guī)范，還存在壟斷經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，公開(kāi)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚不完善。同時(shí)，由于企業(yè)盈利能力較差，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，行業(yè)發(fā)展形成惡性循環(huán)。

其三，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)和能力還比較弱。在物業(yè)管理中，業(yè)主成員權(quán)利的行使過(guò)于松散，難以集中多數(shù)成員意見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未充分發(fā)揮作用。現(xiàn)在莆田有些小區(qū)，業(yè)主大會(huì)難以召集，多數(shù)業(yè)主不參加會(huì)議，致使業(yè)主委員會(huì)難以產(chǎn)生，正常工作難以開(kāi)展。

謝國(guó)珍對(duì)記者表示，針對(duì)莆田市物業(yè)管理行業(yè)存在的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、服務(wù)到位率低、物業(yè)管理水平偏低的“三低”問(wèn)題，物業(yè)主管部門(mén)將著力從建章立制、分類(lèi)指導(dǎo)和超前介入等方面，積極推進(jìn)破解難題。

莆田也出臺(tái)了物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真自查自糾，實(shí)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境面貌有改善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有提高、居住品質(zhì)有提升的目標(biāo)。同時(shí)，還不定時(shí)組織檢查，共發(fā)出整改通知單20多份，給予不良記錄3次，進(jìn)一步建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

另外，還通過(guò)制定內(nèi)部操作管理制度、資金交繳的基本標(biāo)準(zhǔn)與方式以及催交拖欠資金的行政執(zhí)法方案，加大資金歸集的力度。對(duì)屋蓋修繕、戶(hù)外墻面修繕、落水管修繕、化糞池清淤疏通等項(xiàng)目，需要應(yīng)急辦理的，降低使用維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)事求是地解決部分住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以下的急修問(wèn)題，維護(hù)群眾的切身利益。

在物業(yè)和業(yè)主的溝通方面，市政協(xié)委員林玉霖表示，物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該是相互的，物業(yè)是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，但服務(wù)不是無(wú)條件的，更不可能是義務(wù)的;業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)，也有及時(shí)交費(fèi)的義務(wù)。“小區(qū)管理出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主不能一味去責(zé)備物業(yè)，也應(yīng)查找自身的原因。這樣不但可以緩和物業(yè)的關(guān)系，更能享受自己的權(quán)利。總之，只要大家相互理解、相互支持，事情就好解決了。”